전세 ‘묵시적 갱신’과 ‘계약 갱신’의 차이, 정확히 알고 계신가요?

 

 

전세 계약 만료가 다가올 때, 많은 사람들이 헷갈리는 개념이 있습니다.
바로 **‘묵시적 갱신’**과 **‘계약 갱신’**의 차이인데요.
겉보기에 비슷해 보이지만, 실제 법적 효과나 집주인·세입자 권리 관계에 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

이번 글에서는 이 두 용어가 어떻게 다르고,
어떤 상황에서 각각 적용되는지, 그리고 세입자 입장에서 주의할 점까지
실생활 중심으로 자세히 설명해드릴게요.

 

 

 

 

 

✅ 묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 말 그대로 계약서를 새로 쓰지 않고 자동으로 연장되는 상태를 의미합니다.

📌 적용 조건:

• 전세계약이 만료되었지만,
• 양측 모두 별다른 의사 표시 없이 거주를 계속할 경우
• 기존 조건(보증금, 기간 등) 그대로 다시 2년 계약이 성립됨

🔐 묵시적 갱신의 핵심 특징:

항목내용

계약서 작성	없음 (묵시적 효력 발생)
계약 조건	기존 전세계약과 동일하게 유지
임대인 해지 가능	갱신 후 1개월 내 통보 시 가능
세입자 해지	통보 후 3개월 뒤 해지 가능

※ 2020년 이후 계약갱신청구권제도 시행으로, 묵시적 갱신과 혼동하는 경우가 많아짐

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✅ 계약 갱신이란?

계약 갱신은 말 그대로 양측이 서면 또는 구두로 계약을 갱신하는 행위입니다.
보통은 보증금 조정, 계약기간 조율, 특약 수정 등이 함께 이뤄집니다.

📌 계약갱신청구권이란?

• 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 계약 연장을 청구할 수 있는 권리
• 계약 만료 6개월 전~2개월 전까지 통보해야 함
• 집주인이 특별한 사유 없이는 거절 불가

✔️ 이런 경우 갱신 거절 가능:

• 집주인이 실거주할 계획이 있는 경우
• 세입자가 임대료 체납 등 계약 위반을 한 경우

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🔍 묵시적 갱신 vs 계약 갱신 비교

구분묵시적 갱신계약 갱신 (청구권 포함)

	묵시적 갱신	계약 갱신
계약서 작성	없음	작성 필요
기간	2년 자동 연장	2년 추가 연장 가능
임대인 거절	갱신 후 1개월 이내 통보 가능	사유 없이는 거절 불가
세입자 해지	통보 후 3개월 뒤 해지 가능	계약 기간 동안 해지 어려움
전세금 변경	불가능 (기존 유지)	가능 (합의 하에 조정 가능)

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💡 세입자가 꼭 알아야 할 팁

1. 묵시적 갱신 중이라면 해지 시기 확인 필수
   → 계약 만료 후 1개월이 지나면 자동 연장 → 위약금 발생할 수 있음
2. 계약 갱신은 서면 증거를 남기는 게 안전
   → 분쟁 시, 계약서나 문자 캡처 등 자료 확보 중요
3. 보증금 반환은 묵시적 갱신 여부와 무관
   → 계약 종료 전 반드시 반환 계획을 명확히 협의할 것
4. 임대인이 계약갱신 거절 시에는 사유 확인 필수
   → 실거주라면 입주 증빙 요구 가능

 

 

 

‘묵시적 갱신’과 ‘계약 갱신’은 비슷해 보이지만
법적 효력, 계약 조건, 해지 가능성 면에서 전혀 다릅니다.

세입자 입장에서는

• 내가 자동 연장이 된 상태인지,
• 실제 갱신 계약을 한 것인지,
• 그리고 해지나 이사 시 어떤 불이익이 발생할 수 있는지
  명확하게 인식하는 것이 중요합니다.

계약 종료를 앞두고 있다면,
지금 바로 본인의 상황을 체크해보세요!

 

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